“一房二卖”被判赔违约金14万

2013年10月10日，陈某与莫某签订《房地产买卖合同》一份，合同约定莫某将其与李某共有的位于******某小区的房产作价140万元出售给陈某，并约定违约方应向守约方支付等同于楼价10%的违约金。莫某在该合同卖方一栏书写了“莫某、李某”的签名。

同日，陈某向莫某支付合同约定的定金3万元。同年11月1日，莫某、李某共同决定将案涉房产以145万元的价格出售给黄某，并于11月12日申请办理了产权转移登记手续。11月13日，陈某向莫某发函敦促其履行协助办理涉案房产按揭手续义务时遭到莫某拒绝。

据了解，莫某与李某系夫妻关系。莫在房地产中介公司放盘，此后接受多家中介企业介绍的买受人看房协商。

经一审法院审理认为，综合双方提供的证据，陈某与莫某签订的《房地产买卖合同》合法有效，对陈某、莫某、李某均有约束力。莫、李两人在本案《房地产买卖合同》约定的履行期限届满前，将涉案房产出售给第三人，并已办理房产转移登记手续，致使原合同无法继续履行，陈某据此要求解除双方签订《房地产买卖合同》，理由充分。

此外，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，陈某要求莫、李返还定金3万元、并依合同约定支付违约金14万元的诉讼请求，理由充分。

律师说法：莫某夫妇以140万元的价格在房产中介处放盘卖房，与陈某签订合同后，又将房屋以145万元的价格出售给第三人黄某，莫某夫妇以为可以多赚5万元，没想到违约后被陈某告上法庭，被判赔违约金14万元，此举行为实属不该。但作为有意购买二手房的当事人可以引以为前车之鉴，此案中体现出三个问题值得深思。

第一，签订合同前必须认真核实房主的身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现。本案的黄某购买的便是“一房多卖”的房屋，不过幸事是其办理了产权转移登记手续，从这点，提醒广大的二手房购买者，交付价款后理应及时过户，以便维护自己的合法权益。

而作为相对的受害人陈某的角度来说，其在购买位于****某小区的房产时是否对房主身份进行了核实，这也是一个值得争议的焦点，涉案房屋实为莫某和李某共有，而在签字时莫某也是签了两个人的名字，这点应足以引起陈某的重视。假使此案并没有后文的一房二卖的情形，而是在其未办理过户手续之前李某站出来主张权利，那此房是否还能归到陈某名下便不得而知了。因此，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖，避免得不偿失。

第二，写明违约责任。

本案中作为陈某不幸中的万幸就是其在合同中约定了违约条款“约定违约方应向守约方支付等同于楼价10%的违约金”，正是因为此条款，才使得其能获得返还的定金外得到14万元违约金，因此，此行为提醒二手房的购买者，在房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不要在购房时只注意房款，过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，这样可以避免后期的一些麻烦。

第三，购买二手房时，购房者也需准备一些证明材料，主要有以下几点：1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。提前备好以上材料，有助于减少购房环节中的麻烦，以及避免后续的一些问题。